之前我们一直将房价和地价的关系比作面包和面粉的关系，其实，房地产就像一个面包厂，而主要有2个因素影响其生产，一个是面粉的价格，另一个是面包厂的资金。

面粉的价格越低，生产出来的面包相对更便宜，面包厂的资金获取能力越强，它的生产效益就越高。然而，央行两道“新令”，让房地产这座面包厂“断粮”了。

01 三道红线持续影响房市

三道红线的具体内容，想必大家已经很清楚了，但是很多人都低估了它的影响力。

三道红线的影响有多大？借用郁亮的话来说，从此以后房地产企业都站在同一个起跑线，只能靠管理来创造红利，而非土地。他还认为，三道红线的力度不亚于很多年前的土地招拍挂改革。

就像黄奇帆所说，调控楼市、限制高房价的手段只需一招：禁止银行给房地产企业大额放贷，限制资金流向楼市，整个房市就蹦跶不起来。

02 “限贷比例”，约束银行流向房市的资金，楼市再次“断粮”

从2021年开始，严格限制银行关于房地产的贷款比例，给房企贷款最高不能超过40%，个人房贷发放比例上限为32.5%。

如果说三道红线让楼市“断粮”，是一记重拳的话，那么这次“限贷”就是三道红线的接力和加码。“限贷”不仅把控了流向房市的资金源头，还约束了买房人。当楼市两道水渠都被限流，留给刚需的时间还有多少？这算得上好事吗？

房淘惠认为，这对房企来说，也许是“坏事”，但对买房人来说，未尝不是件好事。

03 倒逼房企促销，刚需入场的契机

根据不完全统计数据，今年上半年，房企有高达1600亿债务，尤其是第二、第三季度，是偿债压力的高峰期。如今，在“限贷”的情况下，房企们拆东墙补西墙的“以新债还旧债”的路被堵死，打折促销成了唯一的路。

其实，从去年下半年开始，大大小小的房企已经开始了促销，甚至还有“七折促销”，不管是噱头还是真实存在，都让大家为之侧目。

04 资金“限流”，市场预期降低，房价持续平稳。

根据央行2021年公布的城镇储户问卷调查报告数据显示，在未来三个月时间，有买房意向的人占比19.9%，去年为20.1%，比去年略有降低。

而问卷中关于房价涨跌问题，2万名储户中，23.1%的人认为接下来3个月的房价会上涨，认为房价接下来3个月会保持不变的有53%的人，认为房价会下跌的只有11.4%的人。

05 市场预期降低，刚需什么时候买房合适？

专家认为：留给刚需买房人的时间真的不多了。根据相关规定，三道红线全面推进实施，并不是立刻启动，还会给市场一定的缓冲期，房企们需要在3年内完成“降负债”的任务。

也就是说，接下来的3年时间，房企都有降价促销的可能，这正是刚需买房人上车的窗口期。一旦三年的期限到了，政策就会全面落地，那时完成任务的房企就会慢慢进入资金平稳期，而未完成任务的房企，就会面临“大鱼吃小鱼”的尴尬境遇，降价销售也随之结束。

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